地皮市场陷“保荷包”与“防库存”两难

2018年10月12日08:27  泉源:经济参考报
 

本年以来,我国重要都会房地产调控累积次数多达300屡次。严肃调控下,地皮市场出现提供与流拍均创新高的奇特征象,特殊是三四线都会,更是成为提供与流拍的主战场。

《经济参考报》记者克日调研相识到,提供大增缘于中央当局财务压力,需加大地皮融资力度,而流拍增长则重要由于房企资金链急急,对后市持审慎态度。业内子士指出,在中央财务仍然严峻依赖地皮出让金的环境下,既要防备流拍大概带来的财务支出题目,又要防备增长提供形成的“新库存”。

供地增长,流拍却在伸张

以后,天下地皮市场布局性特性凸出,出现提供与流拍均创新高的奇特征象,成交总额增长与溢价率低落同时呈现。

国度统计局数据表现,1至8月,天下房地产开辟投资76519亿元,同比增长10.1%;房地产开辟企业地皮购买面积16451万平方米,同比增长15.6%,地皮成交价款8177亿元,增长23.7%。

《经济参考报》记者采访发明,以后天下地皮市场出现三大特点,一是三四线都会成为总成交面积和总成交额“双增长”的紧张支持。中领土地勘察计划院公布的二季度天下重要都会地价监测陈诉表现,在106个重要监测都会中,三线都会住宅地价环比、同比增速凌驾天下重要都会及一二线都会均匀程度,处于高位运转,19个三线都会的住宅地价环比疾速下跌,增速凌驾3%;29个三线都会住宅地价同比增速凌驾10%。

中原地产研讨数据表现,前8个月50大都会累计卖地2.47万亿元,同比下跌28%。杭州打破2000亿元,上海、重庆、苏州卖地凌驾1000亿元。数据表现,从三四线都会看,多达64个三四线都会卖地打破百亿,革新历史记录。

二是溢价率广泛下滑,热门都会不少地块以底价或迫近底价成交。本年8月,广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在本年7月出让的地块中,多幅商住用地楼面价跌破2万元,如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米,相比两年前同地区的地王3.7万元/平方米,跌去近一半。

8月10日,太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大范围土拍,拿出热门地区的8幅黄金地块举行拍卖,总面积约82.71万平方米,起拍价算计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜,8幅地皮全部流拍。

本年以来,福州土拍市场渐入隆冬,房企土拍参拍积极性大幅下滑,本年四次土拍共出让23幅谋划性地皮,有11幅地皮因竞买人不敷流拍,成交的地皮也少数以底价成交,8月3日举行的福州第四次土拍,4幅地皮均以一轮成交。核心县市土拍市场热度也大不如前,同地区楼面价大幅下滑,以福清为例,8月27日成交的23号地块楼面价相比5月成交的16号地低了快要3000元/平方米。

在曾有“楼市四小龙”之称的安徽省合肥市,地皮流拍也时有产生。本年8月尾,合肥市一场地皮拍卖会共有七宗地块到场,此中包河区、巢湖市各有一宗流拍。本年以来的不完全统计数据表现,合肥市累计流拍的地块曾经凌驾10宗以上,个体地块乃至呈现一连两次流拍的环境。

中国指数研讨院数据表现,2018年前三季度,天下300个都会各种用地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,均匀溢价率为16.1%;此中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较客岁同期降落21.1个百分点。

中国指数研讨院相干卖力人剖析以为,一方面,2017年品牌房企团体拿地范围处在历史最高程度,基数偏高;另一方面,本年以来,受地皮出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响,品牌房企拿地更趋审慎,拿地范围有所降落;同时,企业拿地结构下沉三四线,也是拿地金额降落的紧张缘故原由。

中原地产首席剖析师张大伟表现,中央当局加大地皮提供力度,开辟商对热门都会、抢手地区的地块不再自觉参拍,不少以往的地王“邻人”并没有拍出地王代价,这是市场降温的紧张信号。

三是提供量与流拍数均创新高。WIND资讯统计表现,2018年以来天下100大中都会住宅用地提供数目达3232宗,创2014年以来同期新高,同比客岁增长26.20%。与此同时,地皮流拍却在伸张。

中国指数研讨院提供的数据表现,2018年1至8月,天下300城共推出各种用地18468宗,流拍890宗地块,占推出地皮宗数的4.8%,较2017年上升1.2个百分点。从各都会流拍地皮宗数来看,部门东部沿海都会成为地皮流拍的重要地区,如宁波、泰州、滨州,辨别流拍了38宗、41宗、53宗;从地皮流拍宗数占推出地皮数的比重来看,重要会合在部门经济气力较弱的中西部都会,如西宁、银川、太原。

东吴证券研讨陈诉以为,从地区漫衍看,河南省流拍数目居首位,2018年1至8月已超百块,华东地域的山东、浙江、安徽也是地皮流拍变乱多发区,紧随厥后的是四川、贵州等省份。总的来看,经济欠兴旺或偏僻地域市场热度不敷,地皮被流拍的概率更大。

中信建投研报统计以为,以地皮宗数为口径,本年以来流拍率约6%,流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年,尤其是一线都会,流拍率更是在二季度创下17%的最高值。上海克而瑞地产研讨员吴嘉茗剖析称,天下地皮市场成交范围仍旧维持高位,随着一二线都会供地范围连续增长,将来地皮流拍征象将增多。

“有利可图的地块越来越少”

针对地皮流拍频发的近况,业内子士剖析以为,连续严酷调控影响房企预期、融资情况收紧房企逃避危害、地皮出让条件越发苛刻,是招致以后地皮市场流拍征象增长的三大要素。

连续严酷调控影响着房企预期。凭据中国指数研讨院数据,2012年以来百城住宅用地成交楼面均价连续下跌,2017年到达历史最高值,凌驾5000元/平方米。在严酷限价配景下,偏高的地价紧缩了企业的红利空间,低落了企业拿地积极性。上海易居房地产研讨院副院长杨红旭等人士以为,开辟企业对后市果断由已往的悲观转为审慎,乃至灰心。地皮流拍也意味着开辟商不看好将来市场,不敢贸然加大房地产市场投资。

以后,由于融资情况收紧,房企自动躲避危害。中信建投研报以为,此轮番拍的动因与上一轮差别,2014年是由于贩卖市场低迷,招致开辟商拿地本领与志愿均非常疲弱,但是这一轮,在需求端贩卖市场稳固的环境下,流拍伸张重要是房企基于利润率以及去杠杆配景之下的自动感性挑选。

业内子士广泛以为,以后房地产企业债权重压在身。据恒大研讨院材料表现,停止2018年6月尾,除官方融资和类金融机构存款,房企有息欠债余额约19.2万亿元,此中范围最大的是房地产开辟贷,为9.6万亿元。详细看,从2018年下半年到2021年,房企会合兑付的有息债权范围辨别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,2022年及当前共0.9万亿元。从本年下半年到2021年,房企行将进入偿债岑岭,房企现金流面对磨练。一位业内子士说,停止9月10日,A股总市值为5.73万亿美元,也便是说,房企将来的债权总额将相称于A股总市值的近一半。

易居企业团体副总裁于丹丹等业内子士表现,面临海内趋紧的融资情况、调控高压下的贩卖受阻和会合的偿债压力等,企业资金进一步承压,拿地积极性削弱,地皮流拍数目增长。

与此同时,部门地块出让条件严苛,也是流拍征象增长的一个紧张缘故原由。天津自本年4月以来住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持、竞配建,总计划修建面积189万平方米。北京本年1月至今住宅用地共流拍六宗,此中四宗地块为限竞房,两宗地块为共有产权住房。

对付本年地皮流拍加剧的缘故原由,中国指数研讨院剖析以为,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热门都会推地的紧张要求,对付企业来说,这些限定条件给项目红利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地越发审慎。

“房企在盘算了本钱、收益之后,以为有利可图的地块越来越少,以是拿地的积极性越来越低。”正荣团体投资部相干卖力人说,“在贩卖端,当局给开辟商划定了代价,实验限价;在提供端,当局的起拍价定得比力高,给开辟商留下的红利空间十分低。”

张大伟则以为,很多地块处于近郊区,并且地块有多反复杂的属性,地皮配建庞大,招致房地产企业拿地志愿不猛烈;房企资金压力越来越大,非优质地块对企业吸引力降落;2018年楼市继承严酷调控,房企对将来房地产市场见解呈现分解,大部门房企拿地积极性连续下调。

地皮市场现回归感性信号

业内子士以为,一方面,地价不停下即将引导消耗者预期,促使房价进一步回归感性;另一方面,地皮提供大增折射中央当局财务压力不停加大,尤其必要鉴戒三四都会因提供增长带来新的库存。

新城控股团体初级副总裁欧阳捷表现,流拍地皮增多,并非是楼市下行的预兆,更多是地皮市场回归感性的信号。“已往20多年,地价的不停下跌传导至新居房价,进而影响周边二手房代价,组成了中国房价不停下跌的逻辑链条。”他说。

深圳综合开辟研讨院旅游与地产研讨中央主任宋丁说,从本钱法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件。同时,还要看市场的要素,供需干系和调控也会影响房价的终极订价。

别的,一些业内子士指出,要存眷中央财务压力。相干研讨评释,地皮出让支出作为当局性基金支出的紧张构成部门,对中央财务制约作用明显。

东吴证券研讨数据以为,国有地皮利用权地皮出让支出占天下当局性基金支出的比重,2015年以来上升趋向显着,进入2018年,此数值均在85%以上,近几个月固然略有降落,但仍处于高位。为相识决急急的中央财力,中央当局只能出让地皮补充缺口,从而形成地皮成为中央财务融资的紧张资源。地皮流拍或将成为中央财力制约要素。

中原地产数据表现,本年前8个月50大都会累计卖地2.47万亿元,同比下跌28%,再创历史新高。申万宏源研讨陈诉以为,本年上半年地皮出让创新高与中央财务告急存在肯定干系。

广东省当局研讨中央巡视员李惠武表现,以后国度正在加速推进社会管理本领当代化,就必需让资源下沉下层,办理中间与中央财税分派抵牾,让中央事权与财权相立室,终极破解“地皮财务”。

别的,必要提拔提供,迷信性防备“新库存”。国度统计数据表现,8月末,天下商品房待售面积70870万平方米,比7月末淘汰512万平方米,一连6个月淘汰,去化周期处于历史低位。

受财产情况、生齿净流入范围、家庭支出等影响,三四线都会不停是房地产高库存“重灾区”,为了增长财务支出,三四线都会曾经开启新一轮加大提供。凭据中国指数研讨院数据,2018年上半年,各种用地推出量增长,此中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年,天下300个都会共推出各种用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,此中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%;商办用地推出1.2亿平方米,同比增长15.6%。

分线来看,各线都会住宅用地推地均加快,此中一二线都会推出量同比辨别增长12.6%、29.5%,三四线都会共推出2.9亿平方米,同比增长32.9%,增幅最大。

受中国指数研讨院监测的三四线都会在7月共成交地皮1384宗,成交地皮面积5880平方米,环比增长20%,同比增长21%。别的,这些都会共完成地皮出让金1497亿元,同比大涨41%。

易居研讨院智库中央研讨总监严跃进说,房地产去库存提供侧革新结果来之不易,要防备三四线都会迫于财务压力大幅增长地皮提供,形成“水多了加面,面多了加水”的去世循环。

(责编:赵春晓、伍振国)